房地产开发公司全套账务处理（房地产开发公司如何做账务处理）

本文目录

• 房地产开发公司如何做账务处理
• 房地产企业增值税账务处理全流程
• 房地产公司的财务流程及及会计分录
• 房地产公司账务的处理流程是怎么样的
• 房地产会计实务全套讲义

房地产开发公司如何做账务处理

　　1、开发产品成本采用制造成本法核算
　　2、营业收入要根据不同的经营方式进行确认。
　　营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
　　(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
　　(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
　　(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
　　3、土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。
　　4、出租房产作为企业存货核算。房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）

房地产企业增值税账务处理全流程

房地产企业增值税账务处理全流程

　　你知道房地产企业增值税账务处理全流程是怎样的吗?你对房地产企业增值税账务处理全流程了解吗?下面是我为大家带来的关于房地产企业增值税账务处理全流程的知识，欢迎阅读。

　　一、不动产销售-简易计税：

　　1、预售阶段，当月收到房款105万

　　借：银行存款 105

　　贷：预收账款 105

　　2、预售阶段，次月预缴增值税

　　借：应交税费-简易计税 3 【105/(1+5%)*3%=3】

　　贷：银行存款 3

　　3、竣工交房，当月结转收入成本

　　借：预收账款 105

　　贷：主营业务收入 100

　　应交税费-简易计税 5　【105/(1+5%)*5%=5】

　　4、竣工交房，次月纳税申报补交税款

　　借：应交税费-简易计税 2

　　贷：银行存款 2

　　二、不动产销售-一般计税：

　　1、预售阶段，当月收到房款222万

　　借：银行存款 222

　　贷：预收账款 222

　　2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上注明的增值税额确认进项税额。本月支付设计费106万，进项税额6万

　　借：开发成本-前期工程费-设计费 100

　　应交税费-应交增值税-进项税额 6

　　贷：银行存款 106

　　3、预售阶段，次月预缴增值税

　　借：应交税费-预交增值税 6【222/(1+11%)*3%=6】

　　贷：银行存款 6

　　本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理

　　4、竣工交房，当月结转收入

　　借：预收账款 222

　　贷：主营业务收入 200

　　应交税费-应交增值税-销项税额 22　【222/(1+11%)*11%=22】

　　5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的土地价款为44万

　　借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减 4 【44/(1+11%)*11%=4】

　　贷：主营业务成本 4

　　6、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目

　　借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税) 12 (22-6-4)

　　贷：应交税费-未交增值税 12

　　7、结转预交增值税

　　借：应交税费-未交增值税 6

　　贷：应交税费-预交增值税 6

　　8、次月纳税申报补交税款

　　借：应交税费-未交增值税 6

　　贷：银行存款 6

　　三、结合财会22号增值税混合抵顶问题的思考

　　问题1：某公司有A、B两个项目，都是一般计税，两个项目都预交了增值税300万。此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，那A项目的销项税额时只能减A项目的预交300万还是A、B项目的.预交都可以减?

　　问题2：某公司有A、B两个项目，其中A项目是一般计税，B项目是简易征收。两个项目都预交了增值税300万。此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，A项目的销项税额时只能减A项目的预交还是A、B项目的预交都可以减?

　　问题3：某公司既有租赁，又有销售不动产。租赁的应纳税额能否减去销售不动产的预交?

房地产公司的财务流程及及会计分录

一、房地产公司的财务流程：

1、审核原始凭证

2、填制记账凭证

3、复核

4、记账

5、编制会计报表

6、纳税申报

二、房地产公司的会计分录：

1、收入帐务处理，收到房屋首付、银行按揭款

借：银行存款(或现金)

贷：预收帐款-商品房

2、工程完工结转收入

借：经营收入

贷：预收帐款--商品房

3、将收入转入利润

借：经营收入

贷：本年利润

4、成本帐务处理，发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时

借：开发成本

贷：银行存款(或现金)

5、工程竣工

借：开发产品

贷：开发成本

6、结转成本

借：经营成本

贷：开发产品

7、将成本转利润

借：本年利润

贷：经营成本

扩展资料

房地产公司会计核算

1、缴纳营业税时，税率为5%，营改增后其税率和计税方法也发生了变化。一般纳税人适用一般计税方法,如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%；小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法，按照5%的征收率征收增值税。

2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。此外开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣。

3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房，地产项目在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产公司账务的处理流程是怎么样的

1、审核原始凭证

(1)外来原始凭证。业务运营商在业务发生或完成时从外部实体获得的凭证，例如供应商的发票，银行收据通知等。

(2)自制原始凭证。由单位自己制定并由有关部门或人员填写的凭证，例如收据，请购单，薪资表，付款收据，销售发票，成本计算表等。

2、填制记账凭证

月底，可以汇总相同种类的原始凭单以填写会计凭单，或者可以随时填充。 不要颠倒时间顺序。 根据记账规则（必须有贷款且贷款必须相等），准备会计分录。

3、复核

就是看看有没有错误。

4、记账

根据记账凭证登记入账，小规模公司必备的账本：现金日记账；银行日记账；总账；三栏明细账。

5、编制会计报表

(1)根据总分类帐帐户余额填写。 可以根据相关总分类账的期末余额（例如应收票据）直接填写，有些需要根据多个总分类账的期末余额进行计算，例如“货币资金”，这需要 以“库存现金”和“银行存款”为基础，填写“其他货币资金”三个科目的期末余额合计。

(2)根据子公司帐户的余额计算并填写。 例如，“应付账款”，需要根据“应付账款”和“预付账款”相关明细账的期末贷方余额进行计算和填写。

(3)根据总账户和明细账户余额的分析计算，填写完毕。 例如，“长期借款”必须根据“长期借款”总分类帐余额减去“长期借款”明细帐户计算得出，并在长期借款的一年内到期 。

(4)务查登记簿记录。会计报表附注中的某些资料，需要根据备查登记簿中的记录编制。

6、纳税申报

1)增值税：

销售或购进货物、提供加工或修理修配劳务是要缴纳增值税的。小规模纳税人的增值税率为3%。

2)营业税：

营业税的纳税义务人，是在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。不同行业的营业税率不同。

3)地税：

还要交地税，在营业税的基础上，分别按7%征收的城建税（还有5%、1%，视城市大小而定）和3%的教育费附加和地方教育附加1%(或2%，也是各城市不同）。

4)所得税：

无论是工业，商业还是服务业，他们都必须根据其利润缴纳公司所得税。 具体征收方式：根据企业所得税申报表的要求，逐项填写收入，成本，费用和支出，计算利润，并按照税法的有关规定调整税额。 计算应纳税所得额。

房地产会计实务全套讲义

• 房地产企业会计核算和税务处理大全
  如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。 内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种：  
  房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。  

• 1、营业税：税率5%。  

• 2、城市维护建设税  

• 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。  

• 计算公式:  

  应纳税额=营业税×税率。  

• 3、教育费附加  
  计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。  计算公式:  
  应交教育费附加额=营业税×3%。  

• 4、印花税：  

• （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；  

• （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；  

• （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；  （4）借款合同，税率为万分之零点五；  

• （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；  

• （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。  

• 5、个人所得税：  

• 工资、薪金不含税收入适用税率表  

• 级数应纳税所得额(不含税)          税率(%)             速算扣除数(元)  

• 1 不超过500元的部分                                                  5 0  

• 2 超过500元至2000元的部分       10                          25  

• 3 超过2000元至5000元的部分     15                         125  

• 4 超过5000元至20000元的部分   20                          375  

• 5 超过20000元至40000元的部分 25                          1375  

• 6 超过40000元至60000元的部分 30                          3375  

• 7 超过60000元至80000元的部分 35                            6375  

• 8 超过80000元至100000元的部分 40                         10375  

• 9 超过100000元的部分                   45                          15375  

• 计算公式：  
  应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数  应纳税额=工资薪金收2000-“三险一金”

• 6、所得税  

• （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

• （2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

• 计算公式：  应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率  

• （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

• 计算公式：  应交所得税=利润总额*所得税税率  

• （4）所得税税率：  

• 一般企业所得税的税率为25%,  

• 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。  

• 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。  

• 7、房产税  

• 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。  

• 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：  

• （1）大城市1.5元至30元；  

• （2）中等城市1.2元至24元；  

• （3）小城市0.9元至18元；  

• （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。  

• 9、土地增值税  

• 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除

• 项目金额包括：  

• （1）取得土地使用权所支付的金额；  

• （2）开发土地的成本、费用；  

• （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；  

• （4）与转让房地产有关的税金；  

• （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。  

• 二、房地产企业的账务处理  

• 提供一份房地产企业会计制度。

• 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）

• 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税    企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。    费：教育费附加    

• 一、营业税    

• 1.转让不动产

• 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。  

• 2.房屋租赁（出租）    属于服务业——租赁业

• 3.房地产销售公司买断商品房出售

• 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”    缴纳营业税  

• 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人    视同销售不动产  

• 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为    比照销售不动产征收营业税

• 6.纳税人自建后销售房屋

• 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。  

• 二、增值税
  销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。    

• 三、土地增值税    （一）一般规定    

• 1.出售——征    包括三种情况：

• （1）出售国有土地使用权；

• （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；    

• （3）存量房地产买卖

• 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：    ①取得土地使用权所支付的金额；    ②房地产开发成本    ③房地产开发费用  ④与转让房地产有关的税金    ⑤财政部规定的其他扣除项目

• 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目    ①房屋及建筑物的评估价格。

• 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率  

• ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。    ③转让环节缴纳的税金。    

• 2.房地产抵押

• （1）抵押期——不征；

• （2）抵押期满偿还债务本息——不征；

• （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。    

• 3.房地产交换

• 单位之间换房，有收入的，征；    

• 4.将开发的产品用于职工福利等

• 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）    

• 5.合作建房

• 建成后自用——不征
  建成后转让——征。  

• 6.企业兼并转让房地产——暂免。    

• 7.纳税人建造普通标准住宅出售
  增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。    

• 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途

• 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）    

• （二）房地产企业土地增值税清算    

• 1.土地增值税的清算单位

• 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。    

• 2.土地增值税的清算条件

• （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；    

• （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；    

• （3）直接转让土地使用权的。    

• 3.土地增值税的扣除项目  

• ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。    ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。  

• ③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：  

• A.建成后产权属于全体业主所有的；  

• B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；  

• C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。  

• ④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。  

• ⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。  四、房产税  

• 1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。  

• 2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。    

• 五、城镇土地使用税  

• 1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。  

• 2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。  

• 六、契税（承受方）

• 1.企业公司制改造

• 非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

• 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。  

• 2.企业股权重组——不征    

• 3.企业合并——免征
  合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。    

• 4.企业分立——不征
  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。    

• 5.企业出售
  买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。    

• 6.企业关闭、破产
  债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。  

• 7.房屋的附属设施
  对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。    

• 七、企业所得税

• （一）预缴企业所得税
  房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。  

• （二）预计利润率  

• 1.非经济适用房开发项目：

• （1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；

• （2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；

• （3）位于省、其他地区的，不得低于10%。    2.经济适用房开发项目，不得低于3%。    

• 八、个人所得税  

• 1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）  

• 2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。    

• 九、印花税  

• 1.财产（房屋）租赁合同——1‰。

• 2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。  

• 3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

• 其他账簿——每件5元。  

• 4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。    

• 十、城市维护建设税  
  以营业税、增值税（赠送空调需要视为同销售征增值税）等为基数    

• 十一、耕地占用税
  占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。    

• 十二、教育费附加    同城市维护建设税